Comment bien vendre sa maison ou son appartement: quelques conseils avertis

MAISON – APPARTEMENT – VITE VENDU BIEN VENDU

Comment vendre vite et bien sa maison ou son appartement ? Il y a des règles à connaître et des choses à savoir. Certes la reprise est là, mais variable.
Tout d’abord, vous devez tenir compte des délais de vente, qui se sont réduits considérablement à Paris (62%), mais seulement de 7% en province. Il faut donc prévoir environ 20 jours à Paris, 45 jours dans les métropoles régionales, 3 mois en province pour vendre son bien.
Il est donc impératif de l’estimer à sa juste valeur. On doit se rappeler que les prix des annonces ne sont pas les prix de vente effectifs : il faut donc tenir compte du ‘’prix de marché’’, réel ; mais il faut aussi penser le prix que le prix varie sensiblement selon l’étage, l’exposition, sans parler des facteurs habituels tels ascenseur, espaces verts, stationnement, commodités, entretien de la résidence et de l’appartement, sans oublier le montant des charges. Des sites Internet peuvent vous aider gratuitement à estimer votre bien. Mais il est sage de faire confirmer, par un notaire ou un agent immobilier, ces estimations en ligne. Sans nul doute, un bien surévalué mettra plus de temps à se vendre : il est donc impératif de calculer le coût des charges et impôts à payer pendant ce délai supplémentaire, plus d’éventuels travaux dans la copropriété, et peut-être aussi un crédit-relais.
La présentation de l’appartement ou de la maison va influer considérablement sur le prix et surtout le délai nécessaire à la vente. Un logement bien rangé, avec une décoration neutre (couleurs claires, non agressives ; pas trop de symboles ou emblèmes politiques ou religieux ; pas trop d’animaux, domestiques ou sauvages, etc…), avec des appareils (robinets, prises électriques, etc…) en état, dégagera une impression de confort paisible et de tranquillité soignée de nature à convaincre l’acheteur dès son entrée dans les lieux. Si le logement n’est pas en état, mieux vaut faire venir électricien, plombier et peintre ; la vente sera facilitée.
Vendre de particulier à particulier est financièrement tentant. Le plus efficace est de passer une annonce sur Internet (pap.fr ; leboncoin.fr). Néanmoins, le vendeur devra se charger des visites, appels téléphoniques, courriers électroniques, etc… ; mais surtout il devra amener chez lui de parfaits inconnus, de surcroit pas toujours solvables : ni leur identité, ni leurs ressources ne sont connues. Ils peuvent aussi tenter, avec plus d’insistance que face à un professionnel, de vous faire baisser le prix. Environ un tiers des compromis signés entre particuliers seraient annulés dans les six semaines : en cause, le manque de financement…
Bien sûr, avec un agent immobilier ou un notaire, il y a des frais. Car tout service rendu se paye.
Les émoluments de négociations, du notaire sont règlementés ; ils sont souvent inférieurs à la commission d’un agent immobilier. Celui-ci vous demandera le plus souvent de 5 à 6% du montant de la transaction ; mais il existe depuis peu des agences dites ‘’Löw cost’’ (= à bas coût) dont les commissions sont de 3,5% ou 4%.

Une fois l’agent ou le notaire choisi, vous devez signer un mandat de vente. Ce contrat vous engage tous les deux. Aussi, il vous faut bien réfléchir avant !
Pour choisir un ‘’bon’’ agent, le bouche-à-oreille vous aidera ; mais aussi, le nombre de ses panneaux ‘’vendu’’ dans votre quartier, la qualité de ses photos sur Internet ou dans la presse, la vitrine bien présentée ou pas ; ce ne sont pas de simples détails.
Quant au mandat, il en existe deux types. Le mandat simple préserve de vendre l’appartement par vous-même ou de confier cette vente à plusieurs agences (il faut, toutefois, éviter la ‘’surexposition’’ d’un bien à la vente, car les acquéreurs potentiels en tirent, à tort ou à raison, la conclusion que le bien est difficile à vendre…). Un mandat exclusif, donné à un agent unique, pour une durée de 3 mois, renouvelable, motivera davantage le professionnel, qui mettra en œuvre des moyens matériels et financiers supérieurs. Cela peut aussi l’encourager à quelques gestes commerciaux à votre égard, comme par exemple prendre en charge les diagnostics obligatoires. En contrepartie, si vous voulez vendre le bien par vous-même, vous serez peut-être amené à lui verser 50% de la commission ; et si vous ne renouvelez pas le mandat, pendant l’année qui suit, vous ne pourrez pas vendre à un acheteur qu’il vous a amené, même si le prix a baissé.
Enfin, le mandat exclusif ne vous protège pas de la ‘’surexposition’’, car les agences travaillent en réseau ou en association, mettant leurs mandats exclusifs sur un fichier informatique commun.
Les mandats de Co-exclusivité, autrefois l’apanage des biens atypiques (ex : loft) ou haut de gamme (ex : hôtel particulier ; chalet à Courchevel, etc…), sont maintenant utilisés pour des logements sans spécificité particulière et peuvent être une solution : ils permettent de confier le bien à vendre à une petite agence de quartier, efficace et intègre, s’il y en a une à proximité du bien, et aussi à une agence membre d’une chaîne ou d’un réseau, au fichier plus fourni en clients et mieux diffusé sut tout le territoire.
En résumé, aucun détail n’est à négliger ; d’autant que les sommes en jeu sont considérables et peuvent, dans certains cas, affecter la vie de la famille (mutation ou perte d’emploi, divorce, etc…). Il est donc impératif de se poser toutes les bonnes questions avant d’agir et de se renseigner le plus possible sur les prix, les délais, les professionnels, etc…

MT/06/2011