Les pratiques tarifaires des syndics de copropriété: y a t il de l’abus?

Les pratiques tarifaires d’un certain nombre de syndics laissant à désirer, l’arrêté du 19 mars 2010 (entré en vigueur le 1er juillet 2010) a commencé à clarifier un peu les facturations.
– Cet arrêté fixe la liste des prestations incluses chaque année dans le forfait payé par les copropriétaires. Ces prestations ne pourront plus donner lieu à des frais supplémentaires.
Mais il ne clarifie pas nettement la démarcation entre les autres tâches ‘’ordinaires’’ et ‘’extraordinaires’’ ou ‘’particulières’’. Ce qui permet encore bien des abus de la part des syndics, dont certains ne manquent ni d’imagination, ni de vocabulaire.
– Fort heureusement, un jugement du Tribunal de Grande Instance de Grenoble, en date du 2 novembre 2009, avait été plus incisif : les tâches ordinaires sont celles qui sont suffisamment certaines ou prévisibles : par exemple, les frais administratifs (photocopies) hors frais d’affranchissement ; la mise à jour du carnet d’entretien et sa tenue à disposition ; la réception du conseil syndical.
– Les fédérations des professionnels de l’immobilier (y compris les personnes chargées des transactions ou de la gestion locative) dénoncent ces contrôles comme d’insupportables marques de défiance et de suspicion…
– Le nouveau Secrétaire d’Etat à la Consommation a confirmé en février 2011, que la DGCCRF continue ses enquêtes sur les contrats de syndics pour vérifier leur conformité avec la loi.
– Les abus ont la vie dure, et résistent courageusement… car ils sont très nombreux et variés !
– Problème fréquent : les tarifs augmentent, aussi bien pour le forfait dit ‘’gestion courante’’ ( 2,32% en 2010, faisant suite aux 3,50% en 2009) que pour les prestations particulières qui ont flambé de 09,94%, 2010, après 11,20% en 2009 !
– Autre problème non moins grave : pour que le forfait ‘’gestion courante’’ reste d’un prix abordable, de nombreuses tâches ordinaires en faisant parie sont transférées dans les ‘’prestations particulières’’, et bien sûr facturées en plus… et à prix d’or…
– Trois de ces tâches, normalement ordinaires font souvent l’objet de dérives : la conservation des archives ; la gestion des sinistres ; l’A-G- avec la présence du syndic, la réunion du syndic et du Conseil Syndical pour préparer ladite A-G-, etc…
La seule recommandation valable : que le Conseil Syndical étudie le contrat du Syndic bien avant l’envoi des convocations pour l’A-G- ; et qu’il demande au Syndic de l’amender pour le rendre conforme à l’arrêté du 19/03/2010.
Des compromis sont possibles : considérer que les honoraires sont inclus jusqu’à 20 heures, et au-delà, le rémunérer à la vacation ; des prestations particulières pour gestion de sinistre ne devraient s’appliquer qu’aux réunions d’expertise, et encore à condition que l’assurance de la copropriété ne couvre pas ses honoraires au titre de ‘’pertes indirectes’’.

– Le recouvrement des impayés de charges donne souvent lieu à des tarifications abusives.
Alors qu’une lettre Rec. A-R- revient à environ 5 à 6 euros, elle peut être facturée de 30 à plus de 40 euros, selon les syndics. A l’exception de la première lettre de relance elles seront toutes facturées au copropriétaire défaillant, à l’issue de la procédure judiciaire. Mais la procédure peut durer des années, et les autres copropriétaires devront, pendant ce temps, payer toutes les charges, travaux, etc… du copropriétaire défaillant, plus les frais de relance, d’huissier, de mise à l’avocat, etc, etc… Il convient donc de modérer l’ardeur du Syndic à surfacturer ces actes de recouvrement, sachant que vous allez avancer l’argent pendant des mois et des années…
– D’autres tâches, ordinaires ou non, donnent lieu à des abus. Par exemple, le carnet d’entretien ‘’étendu’’ est proposé et facturé, au lieu du modèle de base qui est, lui, gratuit… et tout à fait suffisant. Des honoraires supplémentaires pour travaux d’entretien et de maintenance, s’ils sont de nature courante, ne doivent pas être facturés : la loi Boutin du 27/03/2009 inclut ce suivi dans le forfait de base.
L’arrêté Novelli interdit désormais au Syndic de facturer l’imputation des consommations individuelles d’eau, gaz, électricité, etc… C’est, en effet, de la gestion courante.
Des vacations horaires peuvent être facturées en nombre excessif et à prix exagéré. Il convient de vérifier en détail ce poste et de faire insérer dans le contrat le nombre d’heures que le Syndic doit consacrer à sa présence à l’A-G.
– Les gros travaux (ascenseur ; toiture ; façade ; etc.) donnent lieu à un travail supplémentaire pour le syndic, et donc à des honoraires supplémentaires. La loi Boutin interdit au syndic de les fixer lui-même par contrat. Ils doivent être votés au cas par cas en A-A- après chaque décision de travaux. Il faut vérifier s’ils s’appliquent au montant HT. ou TTC des travaux… En général, ils s’élèvent à 5,5%, qu’il y ait eu négociation en A-G- ou pas.
– D’autres actes effectués par les syndics, lors de ventes ou mises en location, sont lourdement facturés : l’état daté, qui ne demande qu’une heure de travail, peut atteindre presque 400€, même s’il est souvent facturé 300€…, les frais de mise à jour, à l’arrivée d’un nouveau copropriétaire, varient de 130 à plus de 150€ ; quant aux duplicatas de diagnostics ou de règlements de copropriété, ils atteignent de 60 à 80€.
– Dernier problème, et non des moindres : le compte bancaire. Sachez qu’il n’est pas du tout conseillé de voter en A-G- une dispense de compte séparé, même si le syndic annonce des frais de gestion élevés pour le compte séparé. En effet, les syndics ne sont pas nombreux à être favorables à cette séparation et proposent donc des tarifs dissuasifs ! Le compte séparé est pourtant une importante mesure de sécurité pour les fonds, souvent importants, de la copropriété : il limite bien des risques de dérives, comme celle des ‘’vase communicants’’ entre une copropriété à la trésorerie saine et une autre déficitaire ; ou encore comme celle des comptes ‘’reflets’’ à visée spéculative, au profit du syndic et non de la copropriété. Un seul conseil : exigez l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de votre copropriété ; c’est votre droit en vertu de la loi de 1965 (article 18) ; discutez le prix, car son seul et unique but peut être la dissuasion.
Il est normal qu’il soit plus élevé que pour un seul compte fourre-tout, mais le surcoût doit rester modéré.
Enfin, en cas de problème, des relevés bancaires séparés sont plus facilement utilisables par des avocats et, à fortiori, par des magistrats.

En effet, des litiges graves peuvent survenir entre votre copropriété et votre syndic (faillite du syndic, ou son départ avec la caisse, etc…) et un compte bancaire séparé prend alors toute sa valeur. De même, si vous révoquez le syndic, ou ne lui renouvelez plus votre confiance en A-G-, ou demandez à un juge de nommer un administrateur provisoire.
Pour vous convaincre de l’utilité de cette ‘’séparation de biens’’, nous vous conseillons de lire notre petit article répertoriant les écueils qui guettent vos fonds, et, éventuellement, les possibilités qui sont les vôtres si vous voulez changer de syndic.

MT/07/2011