Quelques règles simples pour une location studieuse et sereine

LES LOCATIONS ETUDIANTES

Pour de nombreux étudiants, la rentrée universitaire marque aussi le départ d’un parcours du combattant à la recherche d’un logement. Ils doivent aussi décider entre près d’une dizaine de formules possibles.
En Cité U : Le CROUS gère résidences universitaires traditionnelles et résidences conventionnées. Les logements vont de la chambre de 9m2 (avec sanitaires et cuisinettes collectifs) à l’appartement T2 (sanitaires et cuisinettes individuels). Les loyers vont de 150€/mois (pour 9m2) à 250€/mois (pour un T1 de 20 à 30m2). Les chambres ouvrent droit à l’ALS, alors que les studios, T1, T1 bis et T2 des résidences conventionnées donnent droit à l’APL.
Dans les deux cas, la demande s’effectue, entre le 15 janvier et le 30 avril précédents, sans attendre les résultats, ni du BAC, ni des examens universitaires. Un seul dossier doit être établi, mentionnant les différents vœux de logement dans une même académie. Ce même dossier [DSE] sert aussi à demander une bourse. Par contre, pour demander les aides au logement, l’étudiant doit contacter la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) sur le www.caf.fr

En résidences conventionnées (hors CROUS) : elles proposent des logements meublés et des services collectifs, avec droit à l’APL. Leur location est régie en partie par la loi N° 89-462 du 06/07/89 et en partie par la convention signée entre propriétaires (ou gestionnaires) et le Préfet ou l’ANAH et qui sera respectée pendant toute la durée de la location.
Un contrat écrit est obligatoire, précisant le montant du dépôt de garantie (un mois de loyer hors-charges ; parfois deux). Il doit détailler aussi, en plus du loyer (révisé chaque année selon l’indice IRL de l’INSEE), les charges locatives (régularisées une fois par an). Certaines de ces résidences prévoient un loyer pour les meubles (24€/mois pour un studio en 2010, avec 7€/mois par pièce supplémentaire). Les contrats sont, en principe, de trois ans, étant entendu que le locataire peut donner congé à tout moment : pour ce faire, il doit respecter un préavis de trois mois (réduit à un mois en cas de premier emploi, de mutation, ou de licenciement).

En résidences avec services, de type commercial : elles offrent studios ou appartements, généralement confortables et coûteux, avec des services qu’elles fixent elles-mêmes. Mais pour bénéficier d’avantages fiscaux, elles doivent proposer au moins trois des services ci-dessus : nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception, petit-déjeuner ; seul l’accueil étant gratuit.
Elles proposent aussi cafétéria, salles communes, laverie, salles de sport, etc…
Quoi qu’en disent les contrats et quels que soient les services proposés, ces logements sont régis par la législation sur les meublés, en particulier des art. L 632-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitat.
Pour une location sereine, l’UFC-Que Choisir met à votre disposition une fiche (très détaillée et à jour) intitulée ‘’Kit location sereine : la location meublée’’ sur http://www.quechoisir.org/immobilier-logement/location/communiqué. A lire avec la plus grande attention !

En foyer (ou logement-foyer) : ces foyers, souvent gérés par des associations à but non lucratif (parfois religieuses) ou par des organismes publics, offrent un confort variable (de la chambre, avec sanitaires collectifs, jusqu’au véritable studio tout équipé). Ils comportent aussi des locaux communs affectés à la vie collective (art. L 633-1 du Code de la Construction et de l’Habitat), mais la liste n’en est pas fixée. Ils accueillent des catégories bien précises de personnes : étudiants ; jeunes de moins de 25 ou 30 ans ; jeunes travailleurs, avec parfois des étudiants. Peu de foyers sont mixtes.
Un contrat écrit lie l’occupant et le foyer. Il ne s’agit pas d’un bail, mais d’un contrat de séjour ou de résidence ; les lois régissant les locations vides ou meublées ne s’appliquent pas aux foyers. Néanmoins, le contrat stipule les conditions d’admission, sa prise d’effet, la redevance (et non le loyer) et ce qu’elle comprend (eau, électricité, chauffage, etc…), l’équipement et les prestations incluses (aussi le changement des draps que les postes informatiques que les animations, etc…).
Un règlement intérieur sera signé en même temps que le contrat (horaires, animaux, visites, comportements, etc…). Un dépôt de garantie est demandé (montant libre, sauf chez les ‘’jeunes travailleurs). La location est d’un mois renouvelable par tacite reconduction. Le locataire peut donner congé à tout moment, sans motif, avec un préavis de huit jours. Le gestionnaire peut donner congé avec préavis de trois mois si le jeune atteint la limite d’âge, si le foyer ferme ; avec un préavis d’un mois si le locataire ne respecte pas ses obligations ou manque de façon grave et répétée au règlement intérieur. La résiliation pour non-paiement du ‘’loyer’’ n’est possible que si trois mois de ‘’loyer’’ consécutifs (charges comprises) sont impayés ou si des paiements partiels laissent un montant égal à deux mois de ‘’loyer’’ et charges encore impayés.
‘’La personne logée en foyer peut héberger temporairement un ou des tiers’’ mais ‘’dans les conditions prévues au règlement intérieur’’ (art. R 633-9 du Code de la Construction et de l’Habitat.

Dans une location, vide ou meublée, ou meublée chez l’habitant : l’UFC-Que Choisir a
mis en ligne, sur http://www.quechoisir.org/immobilier-logement/location/communiqué, deux fiches complètes intitulées ‘’kit location sereine : la location meublée’’ et ‘’kit location sereine : la location non meublée (loi du 6 juillet 1989)’’.

En colocation : selon que le logement est loué vide ou meublé, la colocation sera régie par la loi du 06/07/1989 (vide) ou par les dispositions du Code de la Construction applicables aux meublés. Mais là n’est pas le problème. Il réside dans la clause de solidarité (ou indivisibilité) qui rend chaque colocataire solidaire d’éventuels impayés, d’éventuelles dégradations survenant en cours de contrat. De plus, en cas de départ anticipé, le dépôt de garantie ne vous sera restitué qu’au bout de trois ans (voire six ans).
Là encore, la lecture attentive de la fiche ‘’kit location sereine : la colocation’’ s’impose.

Des aides de la CAF peuvent aussi vous être versées dans les cas de location vide ou meublée, ou chez l’habitant, ou en foyer, ou en colocation. Rendez-vous sur : www.caf.fr.

La caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie) : un engagement de caution sera demandé aux parents de l’étudiant (voir la fiche ‘’kit location sereine : la caution’’). Mais il peut bénéficier du dispositif ‘’loca-pass’’ en cliquant sur www.aidologement.com
Bonne rentrée à toutes et à tous.

MT – oct 2011