Pour tout savoir sur les charges locatives dérogatives

Les charges locatives sont pour la plupart, prévues par le décret du 26 août 1987.
Ce décret étant d’ordre public, toute clause d’un bail qui ne s’y conformerait pas, serait nulle et non avenue.

Néanmoins, sur des problèmes tels que l’amélioration de la sécurité ou la prise en considération du développement durable, il est possible d’y déroger par des accords bailleurs – locataires.

Trois grandes catégories de charges locatives apparaissent : les services rendus, l’entretien courant et les menues réparations, et certaines impositions.

Comme « services rendus », les dépenses d’ascenseur : un contrat « simple » est entièrement payé par le locataire, mais un contrat « complet » est partagé (73 % au locataire et 27 % à la charge du propriétaire).

Si le chauffage est collectif, seuls le combustible, le ramonage et l’entretien courant sont à la charge du locataire ; les grosses réparations et le rééquilibrage ainsi que le remplacement de la chaudière sont à la charge du propriétaire.

Pour l’entretien des parties communes, les charges locatives comprennent l’eau, les produits d’entretien, le petit matériel (balais, etc ; sacs, etc) ; seuls les produits de désinfection ou désinsectisation sont à la charge du locataire ; les dépenses de main d’œuvre sont payées par le propriétaire.

Les dépenses d’espaces verts sont partagées : le propriétaire paie les plantations, la réfection des massifs et l’élagage des arbres, le locataire acquitte les frais de tonte, l’arrosage, l’entretien du matériel et les petites fournitures, la main d’œuvre.

L’achat du gros matériel (s’il y en a) tel que la tondeuse se fait aux frais du propriétaire.

Dans le cas où la résidence bénéficie de missions de surveillance ou de sécurité par du personnel spécialisé, les dépenses en incombant entièrement au propriétaire.

Si un employé d’immeuble effectue l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, les frais sont entièrement imputables au locataire.

Si un gardien ou concierge effectue ces deux tâches, son coût (rémunérations charges sociales) est supporté à 75 % par le locataire.

Si le gardien ou le concierge ne remplit qu’une des deux tâches, la part récupérable tombe à 40 %.

Si ces personnes sont supervisées par du personnel d’encadrement, le bailleur supporte 90 % du coût.

En tout cas, c’est le bailleur qui paie aussi le salaire en nature (logement du gardien ou concierge, sa consommation d’eau, etc…), la participation et l’intéressement aux bénéfices de l’entreprise, la cotisation à la médecine du travail, la subvention de l’employeur au comité d’entreprise…

Dernière pomme de discorde, les impôts locaux.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à la charge du locataire, mais pas les frais de gestion de la fiscalité locale (ou frais de rôle), ni l’éventuelle taxe de balayage mise en place par certaines communes.

Tout bailleur (ou son gestionnaire) doit adresser au locataire un décompte annuel de charges.

Si vous ne l’avez pas reçu, demandez le pour éviter de futures mauvaises surprises (un rappel sur cinq ans !)

Si vous n’êtes pas d’accord avec ce relevé de charges et ses éventuelles erreurs, envoyez une lettre Recommandée avec Avis de Réception à votre bailleur (et éventuellement au gestionnaire).

S’il ne répond pas ou ne vous permet pas de consulter les pièces justificatives, vous pouvez vous adresser au Tribunal d’Instance ou au Juge de Proximité.

Si vous recevez un acte d’huissier (ou d’officine de recouvrement), répondez lui (en Rec. A.R.) que vous soumettez au Tribunal votre contestation des sommes réclamées, ou bien demandez lui un étalement du paiement.

Si vous avez des difficultés pour acquitter un rappel de charges justifié, adressez vous sans tarder à une assistante sociale pour saisir le Fonds de Solidarité Logement.

Ou bien demandez un étalement (qui peut aller jusqu’à deux ans) au Tribunal d’Instance.

Enfin, si vous êtes sous procédure de surendettement, vous devez systématiquement informer la commission en charge de votre dossier que vous avez reçu un rappel de charges.

MT/04/2011