Les informations obligatoires dans un contrat de bail

La conclusion du contrat de bail
Une fois le logement trouvé, le locataire doit signer un contrat qui énumère les droits et obligations du propriétaire bailleur. À ce titre, le propriétaire bailleur est tenu de vous fournir un certain nombre d’informations avant tout engagement.

Les informations obligatoires
Le diagnostic technique : le propriétaire bailleur doit vous fournir un dossier de diagnostic technique, qui comprend un diagnostic de performance énergétique (évaluation de la consommation en énergie du logement) et un certificat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Dans les zones couvertes par un plan de prévention de risques technologiques, naturels ou de sismicité (se renseigner à la mairie du lieu où se situe le logement), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
L’antenne de télévision : le bailleur est également tenu d’informer le locataire des moyens existants de recevoir la télévision (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). De plus, si la location est sise dans un immeuble collectif, le locataire pourra, à ces ses frais, demander au bailleur l’adaptation de l’antenne ou la pose d’une antenne (art. 1er de la loi no 66-457 du 2 juillet 1966). En revanche, de telles obligations n’existent pas en matière de location de maison individuelle, sauf à ce que le contrat le prévoie.
Attention : si le bailleur est responsable de la délivrance de ces informations, il n’en va pas de même lorsque l’information est bien délivrée mais que les renseignements qu’elle contient sont erronés (sauf mauvaise foi avérée de la part du bailleur).
Le loyer et les charges : le montant du loyer doit être indiqué sur le contrat. Mais en ce qui concerne les charges, l’obligation de vous informer sur leur montant est un peu plus floue.
? Si pas de provision sur charges : dans ce cas, le bailleur n’a pas d’obligation particulière de vous renseigner sur leur montant au moment de la conclusion du contrat, sauf à ce que le logement se situe dans une copropriété, et dans ce cas le locataire doit être informé de la quote-part du lot loué dans chacune des catégories de charges. Mais cela n’indique pas clairement le montant. Même s’il n’est pas fait référence aux charges dans le contrat, le locataire est tenu de les assumer.
? Si on vous demande des provisions sur charges : leur montant doit être clairement indiqué dans le contrat. De plus, on doit vous fournir des justificatifs permettant de déterminer cette provision (budget prévisionnel si le logement est dans une copropriété ou précédentes régularisations s’il a été loué avant).
À noter : la sous-évaluation litigieuse de la provision mensuelle sur charges, si elle ne vicie pas le consentement des locataires à la convention locative, a toutefois causé un préjudice à ces derniers qui ont mésestimé le montant des charges qu’ils allaient devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi le préjudice, dont le bailleur doit répondre (cour d’appel de Paris 6e ch. sect. C du 29 octobre 2003, no 2002-20651, cour d’appel de Paris du 26 juin 2008, AJDI 2008.858).
Est-ce que le bailleur doit m’informer sur la superficie réelle de mon logement ?
Depuis le 27 mars 2009 (art. 3 L. 6/7/89), le contrat de bail doit indiquer, outre la désignation, la consistance et la destination des lieux loués, la surface habitable*. En cas d’information erronée, le locataire est en droit de demander au bailleur une indemnité.
* « Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

juin 2011