Réaction de l’UFC-Que Choisir aux annonces d’Elisabeth Borne sur les prix de l’énergie

Syndics pratiques à déloger

Syndics un grand lot de pratiques à déloger

Syndics
Un grand lot de pratiques à déloger

A la veille de la période des assemblées générales de copropriétés et à quelques semaines de la présentation en Conseil des Ministres de la réforme de la loi sur les copropriétés, l’UFC-Que Choisir et l’ARC s’associent et publient les premiers résultats de l’observatoire des syndics qu’elles mettent en place, plus particulièrement sur les pratiques tarifaires et contractuelles des cinq principaux syndics(1).

Alors que l’arrêté « Novelli » de 2010 était censé purger tous les abus, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé au crible les différentes offres contractuelles proposées en 2013 par les syndics de copropriété. Le résultat est affligeant : entre présentation fallacieuse de leurs forfaits, double facturation de prestations, prolifération de clauses abusives dans leurs contrats, les mauvaises pratiques se situent à tous les étages.

Prix, présentation : des « forfaits » en trompe l’œil

Bien que la Loi fasse du compte bancaire séparé -compte au nom du syndicat de copropriétaires et non du syndic- le principe, les syndics lui appliquent, à l’exception de Citya, un surcoût dissuasif par rapport au compte unique compris entre 15 et 40 %, soit une majoration 10 fois supérieure en moyenne aux intérêts financiers que le syndicat pourrait percevoir avec le compte séparé. Résultat : près de 95 % des copropriétés sont au compte unique alors même que celui-ci leur est plus défavorable. Outre un mauvais signal prix, comment ne pas s’indigner des vrais faux forfaits « tout compris » ? Les syndics présentent en effet comme des prestations particulières « incluses » dans des forfaits globaux des prestations obligatoires et masquent une kyrielle de prestations particulières connexes payantes : pas moins de 11 pour le « forfait » de Nexity et 12 pour le contrat « Horizon Plus » de Foncia !

Surcharge de clauses abusives/illicites

Les contrats de syndics restent truffés de clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Avec une moyenne de 18 clauses sur les 8 contrats étudiés, le record (25) incombe à Foncia avec son contrat « Formule 1 par 1 ». L’objet de ces clauses porte avant tout sur les mauvaises informations délivrées aux consommateurs, certaines l’induisant même en erreur, et sur des facturations illicites.

Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs

Les prestations particulières viennent considérablement renchérir les honoraires de syndic avant tout en raison des méthodes bien contestables de fixation des prix : les honoraires de travaux sont ainsi indexés sur le montant TTC des travaux (plus de 7 % pour Nexity). Aussi, de plus en plus de prestations sont payées à la vacation (20 pour le contrat classique de Nexity et 16 pour Urbania Paris), dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi par le seul syndic. De même, pour certaines prestations particulières dites « privatives » (pour mutation d’un lot ou impayés de charges), les syndics profitent de l’extrême captivité dans laquelle se retrouvent les copropriétaires pour surfacturer la prestation. Par exemple, pas moins de 179 euros sont réclamés par Urbania pour une simple copie du règlement de copropriété. Pire, l’état daté est facturé 479 euros en moyenne.

Alors que les honoraires des syndics ont explosé ces dernières années (en 2011, les prestations particulières ont augmenté 7 fois plus que l’inflation) et que la satisfaction des copropriétaires s’agissant de leur syndic professionnel est bien terne (64 % contre 84 % pour les syndics bénévoles), l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action.

Au-delà de la mise en place de l’Observatoire des syndics devant permettre d’informer régulièrement les consommateurs sur les pratiques tarifaires et contractuelles, l’UFC-Que Choisir et l’ARC, décidées à assainir ce marché, demandent aux pouvoirs publics, notamment dans le cadre de la réforme Duflot, de mettre en place 4 mesures concrètes :

L’instauration obligatoire d’un compte séparé, seul moyen de redonner à la copropriété ses pleins pouvoirs de contrôle sur les comptes gérés et d’assurer une véritable sécurisation des fonds
La standardisation d’un véritable « contrat tout compris », aux intitulés identiques à tous les syndics afin de permettre aux syndicats une véritable comparaison des offres entre elles, ainsi qu’une réforme de l’arrêté Novelli pour définir une liste limitative des prestations particulières
Le plafonnement des frais dits « privatifs » (état daté, mise en demeure…) pour lesquels les copropriétaires sont « captifs » d’un professionnel en position d’exclusivité
La possible résiliation annuelle du contrat de syndic pour dynamiser la concurrence

(1) Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo De France. Ces 5 syndics couvrent entre 40 et 60 % du marché.

Retrouvez notre étude complète  » Syndics : Mauvaises pratiques à tous les étages  » sur www:quechoisir.org

CP/FD/05/2013

Journée de solidarité Quel bilan ?

Journée de solidarité Quel bilan ?

Journée de solidarité
Quel bilan ?

La journée de solidarité a été créée en 2004, en réponse aux 15 000 décès provoqués par la canicule de 2003. Cet épisode climatique avait révélé l’isolement des personnes très âgées et l’inadaptation de certains lieux d’hébergement. La journée de solidarité rapporte chaque année 2,2 milliards d’euros. Ils servent à mieux prendre en charge les personnes âgées ainsi que les personnes handicapées. Petit bilan.
Journée de solidarité

18,6 milliards d’euros, voilà ce que la journée de solidarité a rapporté depuis sa création en 2004. À cette date, le lundi de Pentecôte devenait pour les salariés une journée travaillée mais non payée, les employeurs versant à la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) une contribution de 0,3 % de la masse salariale. En parallèle, les revenus du capital étaient taxés (0,3 % des revenus des placements et du patrimoine). Bon an mal an, cela rapporte 2,2 milliards d’euros.

Depuis 2008, cette journée de solidarité peut être fixée un autre jour, selon accord d’entreprise ou de branche. Et depuis le 1er avril 2013, elle s’applique aux retraités imposables, soit 0,3 % sur les pensions de retraites des retraités assujettis aux 6,6 % de CSG (contribution sociale généralisée). En revanche, son extension aux artisans, professions libérales, etc., évoquée maintes fois, n’a jamais été concrétisée. « C’est envisagé. Le vieillissement est universel, la contribution de solidarité devrait l’être aussi, mais ce n’est ni décidé, ni arbitré », a précisé Michèle Delaunay, ministre déléguée chargée des Personnes âgées et de l’Autonomie, lors du point presse du 16 mai sur la journée de solidarité.

La CNSA gère d’autres fonds pour l’accompagnement des personnes âgées et des handicapés, essentiellement en provenance de l’assurance maladie (16,5 milliards d’euros en 2012) ainsi qu’une fraction de la CSG (1,2 milliard d’euros). Son budget total est donc de quelque 20 milliards d’euros, il est principalement consacré au financement des établissements et services, le reste servant à financer une partie des allocations aux personnes (APA, PCH), la formation et professionnalisation du secteur, ainsi que l’aide à l’investissement.
Quoi de neuf en un an ?

La ministre a évoqué la question des crédits « sous-consommés » (il y a en effet un délai entre la décision de financer des lits d’hébergement et leur création ; entre la décision d’embaucher du personnel et son effectivité) et le démarrage plus rapide de la campagne budgétaire des établissements et services pour y remédier, « mais il faut faire plus à l’avenir : un euro voté doit être un euro utilisé », a-t-elle déclaré. Les crédits non consommés ont été mis en réserve, ils ont aussi servi à financer des travaux de rénovation (allégeant ainsi le surcoût que cela entraîne pour les résidents). Elle a insisté sur la poursuite de l’effort de médicalisation (signature de conventions tripartites permettant de financer et recruter du personnel) car c’est une demande des familles et des professionnels.

Enfin, elle a évoqué le dispositif « Monalisa » (Mobilisation nationale contre l’isolement des personnes âgées). La solitude étant source de dépression et d’entrée plus rapide en dépendance, un travail a été mené avec les associations de bénévoles (Croix-Rouge, Aînés Ruraux…), les centres sociaux, les caisses de retraite… pour structurer les initiatives et les bonnes pratiques, les coordonner au niveau régional et les animer au niveau national. Objectif ? Redynamiser les liens sociaux. La ministre n’a en revanche pas souhaité dévoiler le contenu du futur projet de loi sur l’autonomie, ni les sources de financement complémentaires envisagées. Suivra-t-elle les pistes évoquées par la Cour des comptes (révision des droits de succession, taxation des stock-options, plus-values, jeux de hasard…) ? Encore un peu de patience.

Micaëlla Moran – 05/2013

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Ascenseur

Ascenseur Report de la seconde tranche des travaux

Plusieurs associations l’avaient réclamé, dont l’UFC-Que Choisir, Cécile Duflot, la ministre du Logement, vient de l’annoncer : la seconde tranche des travaux de modernisation des ascenseurs est reportée d’un an.
Un décret doit prochainement l’officialiser : la date limite pour effectuer la seconde tranche des travaux de modernisation des ascenseurs passera de juillet 2013 à juillet 2014. De quoi donner un peu d’air, tout particulièrement aux copropriétaires qui affrontent des difficultés financières pour venir à bout de toutes ces nouvelles normes. Une étude réalisée par l’UFC-Que Choisir en 2008 révélait en effet que 60 % des devis examinés pour cette mise aux normes dépassaient les 20 000 €, alors que la Fédération des ascenseurs avait évalué la facture à 10 000 € en moyenne par appareil avant l’adoption des mesures.
Mieux vaut tard que jamais, pourrait-on ajouter, car il faut bien reconnaître que la décision arrive alors que de nombreuses copropriétés ont déjà réalisé l’intégralité de ces très coûteux travaux.
La seconde tranche concerne notamment l’installation d’une téléalarme et la précision d’arrêt de l’ascenseur à chaque palier. Concernant ce dernier dispositif, la ministre a même annoncé l’adoption d’un moratoire, c’est-à-dire d’un report sans limite pour l’instant, en attendant des études plus précises. Un groupe de travail piloté par les services du ministère sera en effet chargé de « réexaminer la pertinence du dispositif de précision d’arrêt dans tous les ascenseurs français » et, le cas échéant, de proposer des « solutions moins onéreuses ». Une décision de taille ! En effet, cette obligation représente l’une des plus coûteuses pour les consommateurs, alors même que les bénéfices en termes de sécurité sont les plus mis en cause. Cette mesure doit permettre de réduire à 2 cm maximum la précision d’arrêt à chaque palier. C’est-à-dire limiter la hauteur de la « marche » si la cabine s’est arrêtée un peu haut ou un peu bas à l’étage. Pour atteindre cette précision, l’ascensoriste doit installer un variateur de vitesse et, souvent, changer l’armoire de commande de l’appareil. Or le prix de celle-ci varie entre 7 000 et plus de 15 000 € (chiffres issus de l’étude de l’UFC-Que Choisir) !
Des solutions existent

Concrètement, que doivent ou peuvent décider les copropriétés qui n’ont pas encore effectué la seconde tranche ? L’une des solutions peut consister à faire réaliser un diagnostic technique de l’appareil par un cabinet d’expertise indépendant (compter entre 200 et 350 €). Intérêt : obtenir une vision précise et actualisée de l’état de son appareil et savoir si des questions de sécurité se posent réellement. Dans la négative, les travaux de la seconde tranche peuvent parfaitement attendre. Il faut aussi profiter du temps supplémentaire pour mettre en concurrence les ascensoristes, obtenir plusieurs devis, et négocier les prix. S’agissant de la coûteuse mesure de précision à l’étage, on peut aller plus loin. Si l’utilisation de l’appareil n’a jamais révélé de véritable « marche » à chaque palier et qu’aucun copropriétaire ne s’en est jamais plaint, il est parfaitement possible de décider de reporter cette obligation (en espérant son annulation). À savoir : moins l’ascenseur dessert d’étages et moins la variation à l’étage est sensible. Un bon réglage par l’ascensoriste peut suffire. Si les travaux ont déjà été votés en AG par les copropriétaires et une commande passée avec l’ascensoriste, il faudra alors entamer une négociation avec ce dernier.

Élisa Oudin – 05/2013

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Défiscalisation Duflot

Défiscalisation Duflot dans le brouillard

Le dispositif Duflot de défiscalisation immobilière, qui remplace le Scellier depuis le début de l’année, impose des loyers inférieurs de 20 % au prix du marché. Problème, les observatoires chargés d’évaluer « ces prix du marché » n’existent pas encore.

Dès août 2012, des officines de défiscalisation avaient déposé les noms de domaine « loi-duflot.fr » et autres « loiduflot.com ». L’adoption d’un nouveau dispositif appelé à prendre le relais du Scellier était pour elles une certitude. Elles n’ont pas été déçues et devraient commercialiser très rapidement en « Duflot » des programmes initialement conçus pour être des « Scellier » (ce dernier bénéficiant d’un sursis pour les ventes signées avant le 31 mars 2013).

Le Duflot accorde à l’acheteur une réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix de vente, avec un plafond de 300 000 €, soit 54 000 €, ce qui fait en théorie 6 000 € d’économies d’impôts chaque année pendant neuf ans. Durant cette période, en contrepartie, le bien doit être loué à un prix inférieur de 20 % aux prix du marché libre. Problème, personne aujourd’hui n’a de données exhaustives sur ces prix libres. Pour être fidèles à la réalité, les estimations devraient être faites rue par rue, voire appartement par appartement, une exposition nord sur rocade ne valant pas une exposition sud sur jardin, toutes choses égales par ailleurs.

Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a annoncé cet été la création d’observatoires des loyers dans 17 sites pilotes pour affiner les évaluations. En fonction des résultats, ces observatoires seraient généralisés en septembre 2013. En attendant, difficile de savoir ce que vont inscrire dans leur simulation de rendement les commerciaux qui seront bientôt à pied d’œuvre pour vendre du Duflot. Par hypothèse, ils ignorent ce que les propriétaires pourront demander !

Et ce n’est pas tout. Le but des observatoires est, à terme, d’encadrer les hausses de loyers présumées abusives dans une quarantaine d’agglomérations françaises. À cet égard, les deux mesures Duflot, défiscalisation et plafonnement des hausses de loyer à la relocation, se heurtent fâcheusement. D’une part, il faut louer pendant neuf ans à 20 % en dessous des prix du marché. Impossible pour le propriétaire de gagner de l’argent dans ces conditions, tout tient au bonus fiscal. Mais que va-t-il se passer au bout des neuf ans, quand la défiscalisation s’arrêtera ? Cécile Duflot a répondu dans les Échos du 3 janvier 2013 : « les mêmes modalités s’appliqueront pour les biens acquis avec l’aide fiscale » et pour les biens ordinaires. Autrement dit, les propriétaires ne seront pas forcément libres de ramener leurs loyers au prix du marché. La loi a certes le temps de changer plusieurs fois d’ici 2022. Dans l’immédiat, il convient d’accorder aux promesses de valorisation et de rendement des vendeurs de Duflot le crédit qu’elles méritent pour le moment : zéro.

Erwan Seznec

www:quechoisir.org 01/2013

Défiscalisation

Loi de défiscalisation Duflot: la fuite en avant

Le ministère du Logement Cécile Duflot prépare une nouvelle loi de défiscalisation immobilière prétendument exempte des défauts du Scellier et du Robien. Seul hic, le gouvernement est toujours incapable de dire quel a été l’impact des textes précédents. Dans ce cas, comment réformer ce qu’on ignore ?

La ministre du Logement Cécile Duflot a présenté le 1er octobre 2012 les contours de la loi de défiscalisation immobilière qui portera son nom. Les professionnels s’y attendaient, les adresses www.loiduflot.com, .net, .fr et .eu sont déjà déposées depuis quelques semaines.

Rien de révolutionnaire dans l’avant-projet du dispositif, qui prendrait donc le relais du Scellier au 1er janvier 2013. L’investissement dans le neuf serait plafonné à 300 000 € en contrepartie d’un engagement de location pendant neuf ans ; la réduction d’impôt serait comprise entre 17 % et 20 %, étalée sur 7 à 10 ans, avec un bonus pour les bâtiments peu consommateurs d’énergie. Les loyers seraient plafonnés, inférieurs de 20 % aux « prix du marché », et le zonage serait moins large que celui du Scellier.
Ces deux derniers points, comme pour le Robien et comme pour le Scellier, sont évidemment ceux qui vont poser problème. Les dizaines de milliers de particuliers qui ont été déçus, au mieux, et ruinés, au pire, par la défiscalisation ces dix dernières années sont tombés sur des défiscalisateurs qui ont construit là où la demande était inexistante au niveau de loyer promis. Ces promoteurs ont pu agir ainsi car les zones des lois Robien et Scellier, correspondant chacune à des niveaux de loyers censément inférieurs au prix du marché, étaient calculées beaucoup trop schématiquement. Le groupe Omnium a d’ailleurs fait savoir dès 2010 que 40 % des communes éligibles au Scellier ne lui semblait pas offrir le potentiel suffisant pour y construire des logements en défiscalisation.

De lourdes inadéquations

Ces réserves, hélas, n’ont guère passionné les derniers gouvernements. La Cour des comptes faisait état dans son rapport annuel 2012 des critiques de plusieurs préfets attestant de lourdes inadéquations entre les zones et la réalité locative de leur département. Mais faute de thermomètre, on ne peut pas parler de fièvre. Or il n’existe « aucune information, au plan national, sur le volume et la localisation » des programmes Robien-Scellier, « ni a fortiori sur leur occupation et les loyers réels pratiqués », relevait la Cour dans le même rapport. Comment réformer quelque chose qu’on connaît aussi mal ? Et comment fixer des plafonds inférieurs de 20 % au prix du marché, alors que le gouvernement a admis cet été, lors de la discussion du projet de loi sur l’encadrement des loyers, qu’il n’avait qu’une vague idée de leur niveau réel ? Réponses, sans aucun doute passionnantes, au 1er janvier 2013.

L’heure des comptes

Faute de bilan exhaustif, rappel de quelques ratés du Robien-Scellier.

Finaxiome : le défiscalisateur amiénois a été mis en redressement judiciaire en juin 2012, laissant plusieurs centaines de logements inachevés. Le groupe Pierreval a fait une offre de reprise.

IDS : le groupe assurait la gestion de quelque 1 800 logements en Scellier dans le Sud-Ouest. Il a été mis en liquidation cet été.

Akerys : le groupe toulousain vient de scinder ses activités et de changer de nom, Belvia pour l’immobilier, Theseis pour la partie finance. Il doit gérer de nombreux contentieux. Des avocats lyonnais s’apprêtent à l’assigner au nom d’une vingtaine de propriétaires pour la gestion d’une résidence à Berriac (11). Le tribunal de grande instance de Toulouse l’a condamné au moins deux fois cette année (31 janvier 2012 et 24 mai 2012) ; le groupe est attaqué par des investisseurs, qu’il a encouragé à souscrire des emprunts indexés sur le franc suisse pour financer leur acquisition, etc.

Privilège Tax : petite société de conseil en défiscalisation. Condamnée dans une des premières décisions de la Cour de cassation (11 mai 2010) sur la défiscalisation, pour présentation exagérément optimiste du « package » fiscal.

Carrère-Ghotam : plusieurs programmes récemment achevés du promoteur suscitent des interrogations, notamment la construction de plusieurs centaines de logements à Ambès (33), en zone inondable. Il a essuyé dans le passé quelques échecs retentissants, notamment la villa Toscane à Launac (31). Des témoignages internes font état, par ailleurs, de graves lacunes dans la gestion du parc de logements.

Erwan Seznec / que choisir /10/2012

Marchands de liste

Toutes les réponses à vos questions sur les marchands de liste

1) Quelles sont les réelles missions d’un marchand de liste ?
S’ils se présentent souvent comme des agents immobiliers, parlant d’ailleurs d’ «honoraires» pour leur rémunération, les marchands de liste ont comme unique et seule activité la vente de liste de logements avec les coordonnées de leurs propriétaires. Ils n’interviennent aucunement sur la conclusion effective d’un bail une fois la liste achetée.
En aucun cas, il ne procède aux transactions, à l’état des lieux ou à la rédaction du bail comme un agent immobilier. C’est au consommateur de contacter les propriétaires des biens qui l’intéressent, avec souvent des difficultés pour les joindre, et d’organiser la visite des lieux. Le contrat de location et l’état des lieux seront également établis directement par le consommateur avec son bailleur ou leur intermédiaire. En effet en aucun cas le prix de la liste vous garantit d’éviter ces frais en plus.
2) En quoi consiste le contrat passé avec le marchand de liste ?
Le contrat écrit avec le marchand établit doit préciser les caractéristiques du logement recherché, la durée du contrat, la nature exacte de la prestation ainsi que le montant de la rémunération.
3) Quand dois-je payer le marchand de liste ? Avant ou après remise de la liste ?
La rémunération des marchands des listes est clairement prévue après l’exécution de la prestation et donc remise de la liste. En effet, depuis l’ordonnance du 1er juillet 2004, les marchands de listes ne peuvent recevoir aucune rémunération avant la «parfaite exécution de [leur] obligation » (art. 6-II de la loi du 2 janvier 1970).
Concrètement, si le contrat se limite à la délivrance d’une liste et une seule, le paiement peut être demandé après cette remise ; mais si le contrat comporte un engagement sur la durée avec une fourniture périodique de fichiers, aucun paiement ne peut être demandé avant la fin de l’abonnement.
C’est cependant une source importante d’abus, beaucoup de marchands font fi de cette obligation. Les consommateurs doivent donc être conscients qu’ils ne doivent pas s’acquitter du prix de la liste avant sa remise.
4) Le prix de la liste est-il le même quel que soit le marchand de liste ?
Les prix des listes est libre et peut donc varier d’un marchand à l’autre, et ce de manière très importante. Si la fourchette tarifaire se situe le plus souvent entre 150 et 200 euro, certains marchands proposent des listes à 450 euro. Attention, un prix élévé n’est, en aucun cas, l’assurance d’une abondance d’offres.
5) Le marchand de liste propose-t-il uniquement les biens correspondant à mes critères ?
Le service proposé ne peut en aucun cas être comparé à un service de recherche, puisque dans la quasi totalité des cas, les critères proposés sont limitatifs et approximatifs, imposés par lui et extrêmement vagues. Les vendeurs adressent des biens « déjà en stock » dans les fichiers et ne vont aucunement tenter de trouver des biens correspondants aux critères ou attentes particulières du client. C’est ainsi qu’un grand nombre de fichiers ne correspondent pas aux souhaits de leurs clients : loyers plus chers que le maximum convenu, situation hors du secteur demandé, surface inférieure à la surface minimum exigée…
6) En cas d’exécution successive, la liste des biens est-elle régulièrement réactualisée ?
C’est l’autre grand défaut des fichiers proposés. Outre la faiblesse de leur personnalisation et donc de leur pertinence, les listes sont rarement réactualisées. De plus elles comprennent un grand nombre de biens qui ne sont plus disponibles. C’est ainsi que beaucoup de consommateurs découvrent quand ils parviennent à joindre les propriétaires que le bien proposé n’est plus disponible depuis plusieurs semaines.
7) Que faire si les biens proposés ne correspondent pas à mes attentes ?
Vous pouvez demander le remboursement total de l’argent versé si vous n’avez reçu aucune offre conforme à vos critères, si les biens étaient indisponibles et/ou les propriétaires injoignables. Le remboursement sera partiel si ce type de problème ne concerne qu’une partie des biens sur la liste.. Vous adresserez alors une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous exposerez votre demande de remboursement en vous fondant sur l’article 6-II de la loi du 2 janvier 1970.
Si cette démarche n’aboutit pas, vous pouvez demander réparation auprès d’un tribunal civil. Si votre demande (remboursement total ou partiel, voire de dommages et intérêts) est inférieure à 4 000 €, vous assignerez le responsable de l’agence devant la juridiction de proximité du lieu dont celle-ci dépend ou de votre résidence ; de 4 000 à 10 000. Par ailleurs, sachez que vous devez, depuis octobre 2011, vous acquitter de 35 euros pour vos litiges de consommation.
Mais si le contrat était, comme souvent en la matière, très vague sur vos critères, vous risquez de rencontrez des difficultés même devant un tribunal.
8) Que faire si le vendeur a exigé paiement avant remise de la liste ?
Si le marchand de listes a perçu sa rémunération avant de vous avoir fourni la totalité de sa prestation, vous pouvez engager des poursuites pénales en saisissant le procureur de la République du tribunal de grande instance.
La perception anticipée d’une somme d’argent ou d’une rémunération malgré l’interdiction légale est passible de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. De quoi faire réfléchir le professionnel fautif…
Dans tous les cas, liste non pertinente ou perception d’honoraires avant exécution de la prestation, n’hésitez pas à vous rapprocher d’une association locale UFC-Que choisir qui peut vous aider à régler votre litige.
9) Comment prouver qu’un marchand de liste n’a pas respecté ses engagements ?
Si au moment du contrat, vous spécifiez des critères de recherche (loyer maximal, surface minimum, ville ou arrondissement particulier, quartier central, pas de rez-de-chaussée, etc.), exigez qu’ils soient notés aux fins de pouvoir faire constater la non pertinence de la liste proposée au vu de vos exigences. Si le contrat est trop général, vague, il vous sera en effet difficile d’obtenir réparation. Or souvent, les marchands se contentent de cocher des cases dans des fourchettes très larges ou de ne pas cibler particulièrement la situation géographique (un département, sans plus de précisions, et non la ville demandée).
10) Comment repérer un vendeur de listes ?
Cela est assez complexe car les vendeurs de liste diffusent des offres de location dans les journaux locaux ou les sites d’annonces immobilières plus ou moins spécialisés, sans se présenter. On peut difficilement les distinguer des annonces émanant du propriétaire ou de son mandataire (une agence traditionnelle).
Pour vous aider à réparer les annonces des vendeurs de liste, voici une série d’indices : attention aux annonces de professionnels ne comportant aucune photo et dont la rémunération est a priori plus attractive que celle d’une agence immobilière.

FB/FD/07/2012

Ascenseurs contrat de maintenance

Concurrence dans la maintenance

Un décret offre de nouvelles possibilités pour résilier le contrat de maintenance de son ascenseur. Il faut en profiter pour remettre en concurrence les ascensoristes et négocier la facture.

Une panne depuis 3 mois, et votre ascensoriste ne réagit toujours pas à vos appels de détresse… Vous avez changé d’entreprise pour la maintenance de votre ascenseur, mais l’ancienne traîne toujours des pieds pour transmettre les informations… Autant de situations visées par le décret 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs.

Ce décret permet en effet de résilier le contrat d’entretien moyennant un préavis de 3 mois, en cas de travaux importants. Une dizaine de cas sont prévus : remplacement complet de la cabine, modification du nombre des niveaux desservis, remplacement de l’ensemble des portes palières, remplacement de l’armoire de commande, remplacement du groupe de traction ou du vérin, adjonction de variateur de vitesse, etc. Si l’on souhaite réaliser ces travaux avec une entreprise différente de celle titulaire du contrat, la possibilité de résilier sera très utile pour contourner certains arguments de l’ancien prestataire, notamment le célèbre : « Si vous faites faire les travaux par d’autres que nous, nous ne pouvons plus vous garantir le bon usage de l’appareil dans le cadre de notre contrat d’entretien ! »
Réduire les coûts

Rappelons en outre que les coûts d’entretien des ascenseurs ont flambé ces dernières années en raison de nouvelles obligations de mise aux normes. Mettre en concurrence, outre le fait de rendre son ascensoriste plus diligent, permet aussi de maîtriser les dépenses. Si l’on en croit Hervé Lassaigne, président de la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle des ascenseurs, « en mettant en concurrence les ascensoristes, nos adhérents parviennent à obtenir d’importantes remises, par exemple parfois jusqu’à 50 % de réduction sur le tarif du contrat d’entretien ». Rappelons que le marché des ascensoristes reste largement dominé par quatre sociétés : Otis (États-Unis), Schindler (Suisse), Thyssen (Allemagne) et Koné (Finlande). La concurrence existe néanmoins avec plusieurs dizaines de petites entreprises indépendantes, dont certaines sont d’ailleurs sous-traitantes des grandes sociétés, dans de nombreuses régions. C’est notamment le cas dans les grandes villes à l’instar de Paris, Marseille et Lyon.

Précisons que le décret oblige également les ascensoristes à transmettre tous les éléments techniques concernant l’ascenseur au nouveau prestataire. L’ensemble de ces obligations s’applique aux contrats d’entretien signés après l’entrée en vigueur du décret. Les ascensoristes ont l’obligation de les appliquer d’ici le 1er janvier 2015. Mais pour en bénéficier plus tôt, les copropriétaires peuvent résilier le contrat de maintenance à sa date d’échéance, quitte à re-signer avec leur ancien ascensoriste.

Élisa Oudin – QC/FD/07/2012

Bail locatif

La fin du bail de location: en savoir plus!

La durée du bail est fixée par la loi, mais elle diffère selon que la location porte sur un logement vide ou meublé et que le propriétaire est une personne physique ou morale.

Pour une location meublée d’une résidence principale, le bail est d’un an minimum et il est reconductible tacitement. Toutefois, lorsque le locataire est étudiant, le bail peut être de neuf mois seulement.

Pour tout logement acquis sous un régime de défiscalisation (Borloo, Robien, Scellier, etc…), le bail est de trois ans. De plus, ces logements doivent être loués vides et comme résidence principale du ou des locataires.

Le bail est également de trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale (parents et alliés jusqu’au troisième degré).

Le bail est au minimum de six ans lorsque le logement appartient à une personne morale (société, association, banque, compagnie d’assurance, etc…) ou à une SCI autre que familiale. Une SCI n’a pas le caractère familial dès qu’elle compte, parmi ses associés, une société ou une personne autre que les parents et alliés jusqu’au troisième degré.

Cependant, certaines raisons familiales ou professionnelles, autorisent le bailleur à proposer un bail de moins de trois ans, mais d’un an minimum.

Dès la signature du bail, la raison doit en être indiquée précisément, avec la date prévue de l’évènement : départ à la retraite, retour de l’étranger, logement d’un enfant étudiant, mariage du bailleur ou d’un enfant, etc… Deux mois avant la fin du bail, le bailleur doit confirmer (par lettre Rec AR) que l’évènement a eu lieu. Mais si l’évènement est retardé, le propriétaire peut proposer à son locataire de rester un peu plus. Si l’évènement ne se réalise pas, ou si le propriétaire omet de confirmer que l’évènement a bien eu lieu, la durée du bail est portée à trois ans, calculée à partie de la signature du contrat.

Dans les ventes par lots de plus de dix logements, surnommées ‘’ventes à la découpe’’, un bail de durée réduite peut être proposé au locataire en place : lorsque le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, le bail est reconduit de droit sur demande du locataire pour rester dans les lieux pendant deux ans à compter de la notification du congé (art. 11-1 de la loi du 6/7/89).

A la fin du bail, le contrat est tacitement reconduit aux mêmes conditions, pour un loyer identique et pour une durée identique, sauf dans trois cas : le locataire donne congé (ce qu’il peut faire à tout moment, de toute façon) ; le bailleur donne congé ; mais en réévaluant le loyer. Il ne peut réévaluer le loyer que s’il est manifestement sous-évalué : la référence est constituée par des logements comparables situés dans le voisinage. Le bailleur doit écrire (Rec AR), au moins six mois avant l’échéance, à son locataire en reproduisant dans sa lettre l’article 17 de la loi du 6/7/89. En effet, c’est cet article, qui permet au locataire d’exercer des recours s’il n’est pas d’accord sur la hausse de son loyer.

Dans ce cas aussi, si renouvellement il y a, il est d’une durée identique au contrat initial.

Le propriétaire-bailleur qui ne veut pas renouveler le bail d’un logement, ou de plusieurs appartements, vides ou meublés, doit respecter un préavis et une procédure minutieuse. De plus, le nombre de cas autorisant ce non-renouvellement est très limité.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire dans trois cas principaux : s’il veut vendre le logement ; s’il souhaite faire de ce logement sa résidence principale ou la résidence principale d’un de ses proches : conjoint ; concubin depuis plus d’un an ; partenaire de PACS depuis plus d’un an ; ascendants ; descendants ; ainsi que les proches (même liste) de son conjoint ou partenaire de PACS depuis plus d’un an.

En aucun cas, le logement ne peut être repris pour détenir un pied-à-terre ou une résidence secondaire. Un quatrième cas de non-renouvellement de bail est prévu par la loi du 6/7/89 : l’article 15-I le définit comme ‘’motif légitime et sérieux’’, mais ne donne pas plus de précisions. Les décisions de justice rendues depuis l’ont interprété comme non-paiement du loyer ; tapage (diurne ou nocturne) ; sous location non autorisée ; défaut d’assurance des risques locatifs ; dans tous ces cas déjà survenus, et a fortiori si des situations nouvelles se présentent, le propriétaire ne peut agir que sur décision de justice : ce sont les juges qui apprécient si le motif invoqué par le propriétaire est ‘’légitime et sérieux’’.

Dans le cas d’une location meublée, le congé doit être motivé par le bailleur (cf. motifs ci-dessus) et envoyé avec un préavis de trois mois. Si le délai de trois mois est dépassé, le bail se renouvelle pour un an.

Le bailleur d’un logement non-meublé doit motiver son congé en invoquant l’une des quatre raisons ci-dessus. Le délai à respecter est au minimum de six mois avant la date d’échéance du bail. Ce préavis se calcule à partir du jour de la réception de la lettre (Rec AR) par le locataire ou la signification de l’acte d’huissier. Il est donc très important que le bailleur envoie sa lettre bien avant la date-butoir des six mois. En effet, si le locataire ne va pas chercher la lettre tout de suite et que le délai est dépassé, le bail est renouvelé pour trois ans.

Les conjoints mariés ou pacsés doivent recevoir chacun la notification du congé, sauf si le bailleur n’a pas été informé du mariage ou du PACS. S’il s’agit d’une colocation, chacun des signataires du bail doit recevoir la lettre de congé.

Mais si le propriétaire vend au moins dix logements, loués ou non, dans un immeuble ou ensemble d’immeubles, la procédure est plus complexe. Surnommé ‘’vente à la découpe’’, ce système est réglementé par la loi N° 2006-685 du 13 juin 2006, appelée ‘’loi Aurillac’’, qui a modifié l’article 10-1 de la loi du 31-12-75. Elle oblige le bailleur (souvent une société, mais pas toujours) à effectuer avec les locataires en place une concertation. Il devra ensuite adresser à chacun une offre nominative détaillant les critères suivants : surface du logement ; prix au mètre carré ; prix moyen du mètre carré ; prix total ; critère de différentiation des prix des logements (c’est ce qui explique pourquoi deux appartements de même superficie peuvent être plus ou moins chers : étage ; exposition ; état général de l’appartement ; éventuels aménagements, etc…).

De plus le ‘’vendeur-découpeur’’ doit informer ses locataires vulnérables de leurs droits, en particulier du renouvellement automatique du bail du locataire âgé de plus de 70 ans s’il n’est pas assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune. Et même si le locataire n’est ni âgé ni malade, dès lors que ses revenus sont modestes, son bailleur est tenu de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités financières.

En dehors de ces ‘’ventes à la découpe’’, tout locataire âgé de plus de 70 ans et ayant des ressources annuelles ne dépassant pas une fois et demie le montant annuel du SMIC, doit se voir proposer par son bailleur un relogement convenant à ses besoins et ses moyens financiers, dans la même commune ou une autre limitrophe. Une exception : si le bailleur a plus de soixante ans ou si ses revenus annuels sont inférieurs à une fois et demie le SMIC, quel que soit son âge.

Dans tous les cas de figure, la lettre de congé doit respecter des règles précises. Si le bailleur reprend son logement pour y habiter ou y loger un proche, il doit clairement indiquer les noms et prénoms de la personne qui va occuper les lieux, et son lien de parenté avec lui dans le cas d’un proche. Si le bailleur est une SCI familiale, la reprise peut se faire au profit d’un des associés.

Lorsque le bailleur met en vente le logement à l’échéance du bail (pour pouvoir le vendre vide et donc en tirer un meilleur prix), sa lettre doit à la fois notifier le congé et faire une offre de vente pour le logement. En effet, le locataire est prioritaire pour acquérir ce bien, sauf si la vente est consentie à un des parents (jusqu’au 4^ème degré) du propriétaire (l’acheteur devant occuper le logement pendant au moins deux ans). La lettre indiquera donc le prix de vente, le mode de paiement souhaité (comptant, échelonné,…), et aussi les charges (art.15-II, loi du 6/7/89). La proposition doit aussi détailler la surface, l’existence ou non d’un parking, garage, d’une cave, d’un jardin faisant partie ou non de l’offre.

Toutefois, si le bailleur veut vendre, en cours de bail, son logement occupé, le locataire n’est pas prioritaire pour l’acquérir. Il a le droit de rester dans le logement jusqu’à la fin normale du bail, et aux conditions prévues par le bail. Rien ne change pour lui, sauf le nom du propriétaire.

Lors de la vente à l’échéance, le lettre de congé doit impérativement reproduire la totalité de l’article 15-II de la loi du 6/7/89, qui décrit le ‘’droit de préemption’’ du locataire (une photocopie en pièce jointe n’est pas valable).

Si le locataire ne veut pas acheter le logement, il peut ne pas répondre à la lettre ; et au bout de deux mois, le propriétaire pourra alors vendre à qui il voudra. Mais s’il baisse le prix, à un quelconque moment, il devra en informer son locataire, qui bénéficiera d’un second ‘’droit de préemption’’ de deux mois.

Le locataire qui ne souhaite pas acheter le logement devra le laisser visiter deux heures par jour les jours ouvrables (y compris le samedi). Mais il n’est en aucun cas permis au propriétaire ou à son mandataire de venir en son absence ou à l’improviste.

Le locataire devra obligatoirement quitter les lieux au plus tard à l’échéance du bail. Mais il peut partir avant, dès qu’il a trouvé à se reloger. Il n’a pas à donner de préavis et il ne paiera le loyer et les charges que jusqu’au dernier jour où il aura occupé ce logement. Le bailleur ne peut en aucun cas l’obliger à rester jusqu’à la fin du préavis, ni exiger le règlement d’un mois entier.

Au contraire, si le locataire souhaite acheter le logement, il dispose de deux mois pour accepter (par lettre Rec AR), l’offre du propriétaire. Il dispose de deux autres mois, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur pour signer l’acte de vente. S’il recourt à un crédit et en a informé le bailleur dans sa lettre d’acceptation, il a droit à deux mois supplémentaires. Si le crédit est refusé, son offre devient caduque et le propriétaire est libre de vendre à qui il veut à l’échéance du bail : si le locataire n’a pas utilisé entièrement le délai de 4 ou 6 mois, il peut toutefois rester dans les lieux jusqu’à l’échéance ou partir avant, à sa convenance.

Il ne doit aucun préavis et ne paie loyer et charges que jusqu’au dernier jour d’occupation, c’est-à-dire à la remise des clés.

Dans tous les cas, fixez avec le bailleur la date de l’état des lieux et de la remise des clés.

Il est bon de se souvenir que la formule ‘’tout mois commencé est dû en entier’’ est illégale : si vous remettez les clés le 23, vous ne payez que jusqu’au 23, puisque le congé émane du bailleur.

A ce propos, toute lettre de congé envoyée par le bailleur lui-même, ou par un mandataire, doit obligatoirement mentionner le nom et la dénomination sociale du bailleur, même si le locataire les connaît fort bien et depuis longtemps.

MT/04/2012

Détecteurs de fumée

L’UFC-Que Choisir vous dit qu’il ne faut pas céder au sirènes de la fausse sécurité

Détecteurs de fumées :
ne pas céder aux sirènes de la fausse sécurité !
A l’appui de ses tests relatifs à la fiabilité des détecteurs de fumées1, obligatoires dans tous les logements en 2015, l’UFC-Que Choisir s’alarme de la dangerosité d’un détecteur défaillant, le Lifebox Security,
toujours sur le marché, et du peu d’enclin des pouvoirs publics à mettre en place une véritable campagne d’information des Français s’agissant de la conduite à tenir en cas d’incendie.
Avec l’augmentation du nombre des incendies d’habitation et le nombre croissant de victimes en résultant (près de 500 morts, 10 000 brûlés annuels), la France détient le triste record de victimes d’incendies domestiques. La loi de mars 2010 devait enfin lancer une politique volontariste avec l’équipement obligatoire, d’ici le 8 mars 2015, de
détecteurs fiables et la diffusion de campagnes d’information du public. Or, sur les deux volets, des progrès restent à accomplir :
– Le nécessaire retrait du marché du Lifebox Sécurity :
Sur les 14 détecteurs de fumées testés par l’association, 13 se sont avérés conformes. Ce progrès réel, après les tests catastrophiques réalisés par l’association en 2006, ne saurait cependant masquer la dangerosité d’un détecteur testé. En effet, l’analyse en laboratoire met en évidence des difficultés à analyser des fumées issues de feux couvants et, par voie de conséquence, sa non-conformité avec les normes européennes.
La présence sur le marché du Lifebox Security est d’ailleurs incompréhensible. La société Lifebox avait annoncé en août 2010 procéder au retrait de cette référence. En complément, le même modèle, commercialisé par la marque IDK sous la référence DET010, s’est vu retiré du marché par les Autorités en novembre 2011. Faisant fi de ce retrait, la société Lifebox continue donc à commercialiser ce produit qui fait courir un risque aux consommateurs en ne les alertant pas du danger imminent alors qu’ils se croient équipés d’un matériel efficace.
Son retrait du marché est aujourd’hui d’autant plus urgent que la société Lifebox qui le commercialise vend plusieurs détecteurs de fumée -dont l’un d’entre eux a été désigné « meilleur choix » par notre magazine- et qu’il existe dès lors un risque réel de confusion pour les consommateurs entre le meilleur et le pire produit.
– Les campagnes d’informations se sont envolées en fumées :
L’efficacité de la présence de détecteurs est tributaire des comportements des personnes face à la lutte contre l’incendie. Il est notoire que l’installation de détecteurs peut-être plus dangereuse qu’utile si elle créée un sentiment de fausse sécurité ou si le déclenchement de l’alarme provoque des réactions de panique susceptibles d’avoir des conséquences dramatiques. Promise il y a deux ans dans le cadre de la loi rendant obligatoire les
détecteurs de fumées, la campagne d’information sur la conduite à tenir en cas d’incendie se fait toujours cruellement attendre en France.
Les exemples étrangers, notamment britanniques, canadiens et australiens, soulignent pourtant bien que c’est l’alliance des campagnes d’information préalables et l’obligation d’installation qui permet de diviser par deux le nombre de victimes.
Alors que les incendies sont la première cause d’accidents domestiques comme l’a tristement souligné l’actualité de ce début d’année, l’UFC-Que Choisir, membre du collectif interassociatif de lutte contre les accidents de la vie courante (CLAC), demande au gouvernement :
– Qu’il procède au retrait effectif du marché français du Lifebox Security et en informe le système d’information de Rappel Européen RAPEX, afin que tous les Détecteurs Avertisseurs Autonomes de Fumée portant le n° de certificat 1134-CPD-032, par ailleurs commercialisés sous d’autres marques avec des références commerciales différentes, soient définitivement retirés du marché européen et lance une procédure de rappel ;
– Qu’il réalise impérativement et sans délai une campagne nationale d’information en direction du public.